「実家の土地は評価額が80%も下がる特例がある」と聞いて、少し安心したかもしれません。ところが調べてみると、「同居していないと使えない」「家なき子なら使える」「老人ホームに入っていたらダメ」と、話がどんどん複雑になっていきます。
結局、自分は使えるのか、使えないのか。その答えは、土地の広さや場所ではなく、誰がその土地を相続するかで決まります。同じ実家でも、母が相続すれば80%減、別居の長男が相続すれば0%ということが普通に起こります。
この記事では、小規模宅地等の特例の基本と、「誰なら使えるか」の判定表、判断が分かれやすいケース、そして要件を満たしていても使えなくなる手続きの落とし穴を、国税庁の情報をもとに解説します。
結論｜実家の土地は330㎡まで評価が80%下がる。ただし取得する人次第
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方などが住んでいた土地や事業に使っていた土地について、一定の面積まで相続税の評価額を減らせる制度です。土地の使い方によって、減らせる割合と面積が決まっています。
| 土地の使い方 | 区分 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|---|
| 亡くなった方などが住んでいた土地 | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 亡くなった方などが事業に使っていた土地（貸付を除く） | 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 亡くなった方の同族会社が事業に使っていた土地 | 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業（アパート・駐車場など）に使っていた土地 | 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
実家の土地で使うのは、一番上の特定居住用宅地等です。自宅の土地と事業用の土地の両方がある場合は、合計730㎡まで適用できます。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
ただし、特定居住用宅地等の要件は、土地を相続する人（取得者）ごとに決められています。「この土地は特例の対象か」ではなく、「この人が相続したら特例が使えるか」と考えるのがポイントです。
山田くん330㎡までなら、うちの実家の土地はまるごと80%減になるってことですよね？
司法書士の先生土地の広さだけで見ればそうですが、それだけでは決まりません。特例が使えるのは、要件を満たす人が相続した部分だけです。たとえば実家を兄弟2人で半分ずつ相続し、兄だけが要件を満たす場合、80%減になるのは兄が相続した半分だけになります。
評価額はいくら変わる？特例なし・ありの比較
特例を使えるかどうかで、相続税は大きく変わります。次のモデルケースで比べてみましょう。
モデルケース：母が亡くなり、子2人が相続。同居していた長男が実家を相続する場合
| 財産 | 特例なし | 特例あり |
|---|---|---|
| 実家の土地（200㎡・路線価評価） | 5,000万円 | 1,000万円（80%減） |
| 実家の建物 | 500万円 | 500万円 |
| 預貯金 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 遺産の合計 | 8,500万円 | 4,500万円 |
| 基礎控除（3,000万円＋600万円×2人） | 4,200万円 | 4,200万円 |
| 相続税の総額 | 545万円 | 30万円 |
相続税の総額は、基礎控除を引いた残りを法定相続分で分け、税率表にあてはめて計算しています。（出典：国税庁「No.4152 相続税の計算」、国税庁「No.4155 相続税の税率」）
特例を使えるだけで、相続税は545万円から30万円まで下がります。差額は515万円です。逆に言えば、「別居の次男が実家を相続する」と決めた瞬間に、この515万円の節税効果を失う可能性があるということです。
そもそも相続税がかかるかどうかの判定方法は「相続税はいくらから？」で解説しています。
山田くん実家を誰が継ぐかは、兄弟で話し合って決めればいいと思っていました。税金のことまで考えないといけないんですか？
司法書士の先生考える必要があります。誰が相続するかで特例を使えるかどうかが決まり、相続税が数百万円単位で変わるからです。遺産分割の話し合いでは、「誰が住むか」「誰が欲しいか」だけでなく、「誰が相続すれば特例が使えるか」も必ず確認してください。
使えるのは誰？配偶者・同居親族・家なき子の判定表
亡くなった方が住んでいた土地の場合、特例を使える人は次の3つのグループに分かれます。
| 取得する人 | 要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 要件なし（相続すれば使える） |
| 同居していた親族 | 相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に住み、かつ申告期限まで土地を持ち続ける |
| 別居の親族（いわゆる家なき子） | 下記の要件をすべて満たす |
（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
家なき子の要件
別居している子などが使うには、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 亡くなった方に配偶者がいない
- 亡くなった方と同居していた相続人がいない
- 相続開始前3年以内に持ち家に住んでいない：自分・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋が対象
- 今住んでいる家を過去に所有したことがない
- 相続した土地を申告期限まで持ち続ける
- 海外に住んでいて日本国籍がない人ではない
（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
つまり、父が先に亡くなり、母が1人で暮らしていた実家を、賃貸住まいの子が相続するようなケースが典型です。母が健在なうちに父が亡くなった場合は、配偶者である母がいるため、別居の子は家なき子にはなれません。
実際の口コミ「②要介護の為、親を施設に入れても、親の住民票を実家にしとけば、適用になるか？ ③私が結婚し、外に出たとしても、私か夫のマイホームがなければ、適用になるか？」
回答：「小規模宅地等の特例の適用判定では、住民票上の住所という形式的なものではなく、実質的にどうであるのかで判定します。」 （出典：税理士ドットコム、2022年1月28日投稿／相談ページ）
この相談者は、両親と同居している娘さんでした。回答した税理士は、住民票ではなく実態で判定すると答えています。そのうえで、親が介護のために施設へ入っても、それまで同居していた親族が申告期限まで住み続けて土地を持ち続ければ特例を使えること、結婚して家を出る場合は家なき子の要件を満たす必要があることを説明しています。家なき子は「亡くなった方に配偶者がいない」ことが要件なので、相談者自身も「母が健在なので、ダメですね」と気づいています。同居をやめるかどうかで、特例が使えるかどうかが変わる典型例です。
山田くん住民票だけ実家に残しておけば、同居していたことになりませんか？
司法書士の先生なりません。小規模宅地等の特例は、住民票ではなく実際に住んでいたかどうかで判定されます。住民票を移していなくても実際に住んでいれば同居と認められる一方、住民票だけ残して別の家で暮らしていれば同居とは認められません。税務調査では、公共料金の使用量や郵便物の届け先などから実態を確認されます。
判断が分かれるケース｜二世帯住宅・老人ホーム・同居で家賃を払っている
要件の判定で迷いやすいのが、次の3つのケースです。
二世帯住宅は「区分登記」の有無で変わる
二世帯住宅の場合、建物が区分所有の登記をされているかどうかで扱いが変わります。区分登記されていない二世帯住宅なら、1階に親、2階に子が住んでいても、建物全体に住んでいた親族として同居の扱いになります。一方、区分登記されている場合は、亡くなった方が住んでいた部分だけが対象になり、別の区分に住んでいた子は同居親族になりません。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
老人ホームに入居していても使える場合がある
亡くなった方が老人ホームに入居していた場合でも、要介護認定や要支援認定を受けていたなどの条件を満たせば、入居前に住んでいた自宅の土地に特例を使えます。対象の施設は、特別養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・サービス付き高齢者向け住宅などです。ただし、入居後にその家を人に貸したり、事業に使ったりした場合は対象外になります。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
同居しているのに親に家賃を払っている
実際の口コミ「実家で親と同居していますが、玄関以外はスペースを分けており（水廻りも別）、会社の住宅手当の関係で親と賃貸借契約を結んで賃料を払っています。 その場合に、今後当該実家を相続することになった場合、小規模宅地の特例を使えると考えているのですが、前述の賃貸契約によって、小規模宅地の特例が使えなくなってしまうリスクなどがあったりしますでしょうか。」
回答：「結論として、賃貸借契約が存在しても、形式的である場合や実態として同居が成立していないと判断される場合、小規模宅地の特例が受けられないリスクはあります。正確な判断のためには、専門家の意見を求めることをお勧めします。」 （出典：税理士ドットコム、2024年11月10日投稿／相談ページ）
住宅手当のために親と賃貸借契約を結ぶのは珍しくありません。しかし回答にあるとおり、契約が形式的なものと見られたり、実態として同居が成立していないと判断されたりすると、特例が受けられないリスクがあります。このように、契約の形と暮らしの実態がずれているケースは、自己判断せずに税理士へ確認すべき代表例です。
| ケース | 判断のポイント |
|---|---|
| 二世帯住宅 | 区分登記されているかどうか |
| 老人ホームに入居していた | 要介護・要支援認定の有無と、入居後に家を貸していないか |
| 同居して親に家賃を払っている | 賃貸借の実態と、同居と言える暮らし方か |
山田くん親が老人ホームに入ったら、空いた実家を人に貸して家賃を介護費用にあてようと思っていました。それもダメなんですか？
司法書士の先生その場合、特例は使えなくなります。老人ホーム入居後の自宅に特例を使えるのは、入居後に事業に使ったり、親族以外の人を住まわせたりしていない場合に限られるからです。貸すことで得られる家賃と、特例を失って増える相続税を比べてから判断することが大切です。
要件を満たしても使えなくなる「手続き」の落とし穴
小規模宅地等の特例は、要件を満たしていても、手続きを間違えると使えません。特に注意したいのが次の3つです。
| 落とし穴 | 内容 |
|---|---|
| 申告しない | 特例を使って税額がゼロになっても、申告書を出さないと特例は使えない |
| 遺産分割がまとまらない | 申告期限までに分割されていないと、原則として特例は使えない |
| 申告期限までに売る・引っ越す | 同居親族や家なき子は、申告期限まで土地を持ち続ける必要がある |
（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
特例を使うには、相続税の申告書に特例を使う旨を書き、計算明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付する必要があります。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
遺産分割が申告期限に間に合わない場合は、いったん特例なしで申告し、納税します。そのあと、原則として申告期限から3年以内に分割がまとまれば、更正の請求で特例を適用し、払いすぎた税金を取り戻せます。（出典：国税庁「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」）この場合は、申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を出しておく必要があります。
申告期限のスケジュールは「相続税の申告期限は10ヶ月」で詳しく解説しています。
山田くん特例を使えば税金がゼロになるなら、わざわざ申告しなくても税務署は何も言ってこないんじゃないですか？
司法書士の先生いいえ、申告しないと特例は使えないため、税務署から見れば「基礎控除を超えているのに申告していない人」になります。その場合、特例なしで計算した相続税に、無申告加算税と延滞税が上乗せされます。税額がゼロになるときこそ、期限内の申告が必要です。
生前にできる準備と、税理士に確認すべきタイミング
小規模宅地等の特例は、相続が始まってからではどうにもならない要件が多い制度です。家なき子の「3年以内に持ち家に住んでいない」という要件や、老人ホーム入居後に家を貸さないことなどは、生前の行動で結果が決まります。
- 誰が実家を相続するかを家族で話しておく：特例を使える人が相続する形にできるかを確認する
- 遺言書を作っておく：遺産分割の話し合いが長引くと、申告期限に特例が使えないおそれがある
- 親が施設に入るときは、空き家の使い方を決める前に相談する：貸すと特例を失う
- 二世帯住宅を建てるときは登記の方法を確認する：区分登記にすると同居の扱いが変わる
特に、二世帯住宅・老人ホーム・家賃の支払い・家なき子のように判断が分かれるケースは、自分で申告する場合でも、特例の判定だけは税理士に確認することをおすすめします。自分で申告するか税理士に頼むかの判断基準は「相続税申告は自分でできる？」を参考にしてください。
山田くん特例が使えるかどうかを確認するだけで、税理士に相談してもいいんでしょうか？
司法書士の先生もちろんです。むしろ、小規模宅地等の特例の判定は、税理士に相談する価値が最も大きい部分のひとつです。使えるか使えないかで数百万円単位の差が出るうえ、要件を誤って適用すると、後から追徴課税を受けることになるからです。生前に相談すれば、特例を使える形に整える時間も確保できます。
よくある質問
相続した実家を売っても、特例は使えますか？
配偶者が相続した場合は、売っても特例を使えます。同居親族や家なき子が相続した場合は、相続税の申告期限まで土地を持ち続けることが要件のため、申告期限より前に売ると使えません。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
実家を兄弟で共有した場合はどうなりますか？
特例が使えるのは、要件を満たす人が相続した持分だけです。たとえば同居していた長男と別居の次男が2分の1ずつ相続した場合、80%減になるのは長男の持分だけです。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
賃貸アパートの土地にも使えますか？
貸付事業用宅地等として、200㎡まで50%の減額を受けられます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は、原則として対象外です。（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的アドバイスではありません。具体的なご相談は専門家にお問い合わせください。